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[配资公司简介]智库 | 回顾与展望:房企融资——松有空间 紧是主线

2020-01-20 13:08:01 75 配资平台 融资,房地产,房企,规模,地产,银行,项目,成本

[配资公司简介]智库 | 回顾与展望:房企融资——松有空间 紧是主线

  写在前面

  融资规模收紧,销售回款乏力,房企两大命脉同时被掐,导致2019年不少房企出现了资金链问题。展望2020年,地产融资环境仍旧偏紧,房企要积极抢抓一季度的融资窗口期和可能的楼市“小阳春”,为全年发展赢得主动。

  中房智库研究员 兰亚红/文

  岁末年初,房企迎来一波融资潮,海外发债与配股融资齐上阵,与2019年市场整体呈现的融资难、融资贵的艰难局面形成了鲜明对比。但是,开局有多甜,结局可能就有多虐。就像2019年地产融资的先扬后抑一样,房企和资方都要对政策走向和市场形势做出清晰的预判,才能在复杂环境中掌握主动权。

  延续前两期“回顾与展望”主题,本期中房智库聚焦房地产融资,对2019年房地产金融监管政策和各项数据进行了盘点,并结合市场一线调研,对2020年房地产融资形势进行分析,给房企、资方机构和其他业内人士提供参考。

  一、房地产融资监管大事件回顾

  每年的一季度都是房地产融资活跃的时间段。因为这个时间段通常是银行、信托等资金方存量业务到期、贷款投放额度较为宽松的时点。对于房企而言,也是其能以较低成本获取融资的窗口期,稳健财务数据的同时,可以为整年的业务发展提供保障。

  据克而瑞监测数据统计,2019年一季度,95家典型房企的融资总额达4631亿元,为2016年以来的峰值,同比增长15.6%。伴随着的是开发商的拍地热情。无锡、烟台、青岛、杭州、苏州、合肥、成都、南宁等全国各地“地王”频出,4月单月抢地超过50亿的房企就多达18家,房价上涨压力加大。

  土地市场的“龙卷风”带来了“暴风雨”。进入5月份,房地产融资迎来了史上最严厉的一轮调控。

  一方面,从资方给房企提供贷款的合规性方面,严格管控。自5月17日银保监会发布23号文(《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》)开始,针对房地产信托、银行开发贷、海外发债以及地方AMC、短拆过桥、商业保理、金控平台、小贷及融资性担保公司展业等进行了全面的监管规范,或下发文件,或窗口指导,对违规给房地产“输血”的行为进行全面封堵。

  另一方面,银保监会严控房地产类贷款投放规模。其中,各家信托公司的房地产信托规模不能超过本公司2019年6月30日的规模,银行房地产开发贷规模要控制在2019年3月底时的水平。

  “合规+规模”的双重管控,让房企融资套上了紧箍咒。房企最缺钱的阶段是拿地阶段,以往拿地保证金和拿地款都有信托、地产基金等资方给提供配资,但是23号文后,信托被禁止向四证不全的房地产项目放款,明股实债的地产基金产品不给备案,这等于是掐住了房企的咽喉。

  在这个过程中,还贯穿着信号强烈的预期引导。

  7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,要求加强对存在高杠杆经营行为的大型房企的融资行为的监管和风险提示;

  7月30日中央政治局会议明确提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,表明了高层这一轮房地产调控的定力,不会为了实现短期的经济增长,而放弃房住不炒的长期定位;

  8月2日,央行下半年工作电视电话会议提出,持续加强房地产市场资金管控;8月17日LPR形成机制改革落地,将实体经济与房贷利率分开,也向外传递了着力引导资金流向实体经济的强烈信号。

  二、房企融资困局:融资难+融资贵

  总体而言,自5月份银保监会发文后,整个下半年,房企求钱若渴,融资成本一路走高,金融机构苦于地产额度稀缺,业务呈萎缩之势。双方日子过得都很痛苦。

  1.房地产融资规模先扬后抑

  在上述严监管背景之下,2019年房企融资规模呈现先扬后抑走势。据克而瑞监测数据统计,2019年95家典型房企融资总额为14494亿元,同比小幅增加5.5%。

  另据银保监会副主席黄洪在1月13日国务院新闻办公室举行的“银行保险业运行、服务实体经济和防范化解风险”新闻发布会上透露,2019年银保监会严厉查处银行保险资金违规流入房地产领域,房地产贷款增速同比下降3.3个百分点。

  房地产信托方面,据用益信托网数据,2019房地产类集合信托成立数量5879个,同比增加31.8%,成立规模7854.18亿元,同比增加10.9%。但是按季度走势来看,房地产信托规模下滑明显,2019年3季度成立规模环比2季度下滑16.8%,4季度环比3季度下滑21.9%。用益信托预计,2020年房地产信托成立规模下滑幅度约在15%~20%。

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